Mietanpassung wegen staatlich angeordneter Geschäftsschließung
Der Gesetzgeber hat mit einer ergänzenden Regelung zum Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) klargestellt, dass die wegen der Pandemiebekämpfung getroffenen Schließungsanordnungen der Geschäfte eine nachträglich eingetretene schwerwiegende Störung der Geschäftsgrundlage i.S.d. § 313 BGB der Mietverträge für Einzelhandelsgeschäfte darstellen kann, die eine angemessene Mietzinsanpassung rechtfertigt. Es handelt sich dabei um eine Vermutungsregelung, die an bestimmte Voraussetzungen geknüpft ist. Liegen diese vor, hat der Mieter, sofern der Mietvertrag keine entgegenstehende Regelung enthält, Anspruch auf eine Anpassung des Mietvertrags gegenüber seinem Vermieter in angemessenem Umfang. In Betracht kommen z. B. Mietstundungen und Kürzungen des vereinbarten Mietzinses, eine Reduzierung der gemieteten Fläche oder sogar eine Aufhebung des gesamten Vertrags.
Die Anpassung tritt allerdings nicht kraft Gesetzes ein. Der Mieter hat daher zunächst lediglich einen Anspruch gegen den Vermieter, in Verhandlungen über die konkrete Gestaltung der Vertragsanpassung einzutreten. Erst wenn die Verhandlungen ergebnislos verlaufen sind oder der Vermieter seine Mitwirkung verweigert, kann im Klagewege die Zustimmung des Vermieters zu einer konkreten Anpassung des Vertrags erzwungen werden.
Ergänzend ist beachten, ob etwaige Absprachen aus der letzten Schließungsphase im Frühjahr einem erneuten Anpassungsverlangen möglicherweise entgegenstehen. Uns sind Regelungen bekannt, bei denen Vermieter bereits für zurückliegende Pandemiephasen Zugeständnisse gemacht haben, die abschließend alle Pandemiefolgen abdecken sollten.
Weitere Einzelheiten können Sie dem beigefügten Merkblatt entnehmen. Auch ein Musterschreiben an den Vermieter haben wir beigefügt. Wir empfehlen in jedem Fall vorab einen individuellen Rechtsrat einzuholen.